号外！号外！
今年年初，火遍朋友圈的
《舟山市物业管理条例》
近日，被省人大常委会正式批准！
定于9月1日正式施行！
新《条例》有什么“接地气”的内容呢？
一起跟小编来看看……
老旧住宅小区改造中
也须建立物业管理机制！
《条例》原文
第三章第三十条对物业配套设施设备不全，不具备实施物业管理条件的老旧住宅小区，市、县（区）人民政府应当在老旧住宅小区综合改造中明确物业管理的相关内容，建立物业管理机制。
列入当地老旧住宅小区综合改造的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导成立业主组织，并根据老旧住宅小区的综合改造情况决定是否聘请物业服务企业提供专业物业服务。
无论哪种小区都需要管理
无论是高档小区、普通小区还是对物业配套设施设备不全，不具备实施物业管理条件的老旧住宅小区，物业管理都是大势所趋。
那么，针对这些不具备物业管理条件等现实问题的老旧住宅小区，市、县（区）人民政府应当在老旧住宅小区综合改造中明确物业管理的相关内容，建立物业管理机制；列入当地老旧住宅小区综合改造的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导成立业主组织，并根据老旧住宅小区的综合改造情况决定是否聘请物业服务企业提供专业物业服务。
物业、业主业委会
责任：“公示”须样样到位！
《条例》原文
第二章第十条新建物业的物业管理区域划定后，物业管理行政主管部门应当及时告知建设单位，建设单位应当将物业管理区域范围、业主共用部位和共用设施设备的配置等内容在房屋销售现场和物业管理区域内显著位置公示。
第五章第三十九条物业服务企业将物业管理区域内的专项服务委托给专业服务机构的，应当在物业管理区域内显著位置公示。
第六章第五十一条建设单位在销售物业时应当将拟出售、附赠或者出租的车位和车库的数量、价格等相关信息在销售场所显著位置公示。
第六章第五十七条应急维修工程竣工验收后，应当将工程结算和应急备用金使用情况在物业管理区域内显著位置公示。
物业信息必须公示公开
由于小区业主与物业的矛盾原因多为彼此不了解，不信息不透明，所以在本次通过的《条例》中最多的要求，就是“公示”。
物业管理区域划定需要公示；物业服务企业转交业务需要公示；车位数量、价格等相关信息需要公示；应急维修工程结算和应急备用金使用也需要公示……
《条例》要求，尽可能做到信息公示公开，接受广大业主地监督。
对业主而言，不交物业费
或将影响信用信息！
《条例》原文
第五章第四十一条业主应当依照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主未按约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以要求其限期交纳，业主委员会应当督促其限期交纳。
业主无正当理由拒绝交纳的，物业服务企业可以依法申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。符合条件的，也可以向人民法院申请支付令。经仲裁裁决或者司法判决等仍不履行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。
业主委员会应当在物业管理区域显著位置定期公布物业服务费交纳的情况。
请按时交纳物业费
责任是相互的。物业须按质按量提供服务，业主则应当依照合同约定按时足额交纳物业费。
政府将定期评估物业费指导价
调整价格“行情”！
《条例》原文
第四章第三十五条市辖区内普通住宅前期物业服务费按照省有关规定实行政府指导价。市人民政府应当根据物业服务等级标准等因素，依法制定相应的等级基准价及浮动幅度，并每三年至少组织一次评估，根据评估情况及时调整、公布。
稳住物业费“行情”
物业费调价难，物业公司只能降低服务质量，由此矛盾愈演愈烈。为稳步调整物业费“行情”，保持物业服务质量。
《条例》规定，由市人民政府根据物业服务等级标准等因素，依法制定等级基准价及浮动幅度，每三年至少组织一次评估，让业主交纳的物业服务费用更加有保证！
物业服务企业退出，
政府协助业主这样做！
《条例》原文
第五章第四十七条物业服务企业退出物业管理区域时，业主大会仍未选聘新的物业服务企业，也未作出自行管理决定的，由全体业主共同承担管理责任。街道办事处、乡（镇）人民政府应当及时指导和协助业主大会选聘新的物业服务企业。情况紧急时，应当启动管理预案，并书面报告物业所在地的县（区）人民政府。
环卫、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当继续做好环境卫生维护、共用设施设备运行等管理服务工作。
物业服务企业退出？别担心！
物业服务企业退出了，小区没有物业怎么办？
《条例》规定，物业服务企业退出要做好交接工作。同时，小区业主大会需要及时选聘新的物业服务企业，街道办事处、乡（镇）人民政府会对选聘工作作出指导和协助，在情况紧急时，可以启动管理预案。
所以，就算物业服务企业退出了，各位小区业主也不用太担心啦~
向乱搭乱建、擅自拆装等行为
说不！
《条例》原文
第六章第四十九条物业管理区域禁止下列行为：
（一）损坏或者擅自改变房屋主体结构或者承重结构，擅自挖掘地下空间；
（二）违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外立面，擅自在外墙上开门窗；
（三）将无防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房上方；
（四）损坏、挪用或者擅自拆除、停用公共消防和人防设施、器材，妨碍疏散通道、安全出口、消防通道畅通；
（五）毁坏或者擅自占用物业管理区域内的公共绿地、公共道路和其他共有部位；
（六）擅自拆改管道（烟道）设施，擅自改动、接驳共用管线；
（七）在楼梯间、楼梯口、疏散通道等部位私拉电线为电动自行车充电；
（八）随意堆放杂物、弃置垃圾、排放污水和油烟废气、露天焚烧、高空抛物以及高空堆放、悬挂危及安全的物品等影响环境卫生和居住安全；
（九）房屋装修未按照小区规定时间进行或者产生噪声、粉尘等妨碍他人正常生活；
（十）违反安全规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等物品；
（十一）擅自将车棚、车库、储物间改为居住场所或者生产经营场所；
（十二）违反规定饲养宠物、家禽、家畜等动物；
（十三）违反房屋出租管理规定出租房屋；
（十四）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当向相关行政管理部门报告。业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为依法向人民法院提起诉讼。
第七章第六十三条违反本条例第四十九条第三项规定，将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房上方的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上一万元以下罚款。
将卫生间改在下层住户的卧室等上方将受罚！
目前，乱搭乱建、擅自拆装管道（烟道）设施等违法行为都有相关的处罚依据，但将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房上方的行为仍然没有处罚依据。
《条例》明确，将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房上方的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上一万元以下罚款。
车位收费、共有物业经营，
物业、业委会说了都不算
《条例》原文
第六章第五十二条物业交付使用后，在符合有关法律、法规的情况下，可以利用物业管理区域内的共用部位或者其他场地划定共有车位。公安、消防、规划部门应当对停车位的划定、警示标志设置等予以指导。
对物业管理区域内共有停车位的收费事项，在业主大会成立前，由前期物业服务合同约定；业主大会成立后，由业主大会决定。物业服务企业对共有停车位提供管理和服务需增加服务费用的，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。车主对车辆有特别保管要求的，由车主与物业服务企业另行签订保管合同。
第六章第五十四条业主大会成立前，物业服务企业利用物业管理用房和物业管理区域内其他共有物业进行出租或者经营的，收益归全体业主所有，其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务期限，租金不得明显低于周边同类物业市场租赁价格。
业主大会成立后，物业管理用房和物业管理区域内其他共有物业的经营管理，应当经业主大会同意。
共有物业经营收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布。
决定权在业主大会！
不少小区车位划设、收费由物业或业委会“独断专行”，引发业主不满，一直是物业管理中的棘手难题。为解决该问题，《条例》做了明确规定：
在符合有关法律、法规的情况下，业主组织可以利用物业管理区域内的共用部位或者其他场地划定共有车位。公安、消防、规划部门应当对停车位的划定、警示标志设置等予以指导。
对物业管理区域内共有停车位的收费事项，在业主大会成立前，由前期物业服务合同约定；业主大会成立后，由业主大会决定。
小区内共有物业经营的决定权，也在业主大会。
《条例》规定，业主大会成立前，物业服务企业利用共有物业进行出租或者经营的，收益归全体业主所有。业主大会成立后，共有物业的经营管理，应当经业主大会同意。共有物业经营收益还应当专户储存、独立核算。
业委会委员可领津贴
《条例》原文
第二章第十九条业主委员会应当由五至十一名委员组成，组***数应当为单数，每届任期为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。
业主委员会可以设置候补委员，人数不得超过业主委员会委员人数的二分之一。候补委员应当符合业主委员会委员资格，并在业主委员会委员出现空缺时按照得票数由高到低的顺序依次递补。候补委员可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。
有条件的物业管理区域，业主大会可以决定给予业主委员会委员一定的津贴，也可以决定聘请执行秘书、财务人员等专职工作人员。
第二章第二十七条业主大会、业主委员会日常工作经费由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的津贴、专职工作人员的薪酬等事项由业主大会议事规则规定。
业主委员会应当建立财务管理制度，且每年不少于一次在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况。未按规定公告的，由物业管理行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府责令限期改正。
决定权仍在业主手里
业委会委员一直以来都是“公益岗位”，全凭热心和责任心。
为调动业委会委员参与小区管理的积极性，《条例》为他们领取津贴提供了依据，但决定权仍在业主手里：业主大会可以决定给予业委会委员一定的津贴，也可以决定聘请执行秘书、财务人员等专职工作人员。
遇到这些情况
可走物业专项维修资金“绿色通道”
《条例》原文
第六章第五十七条物业专项维修资金应当按照首期交存总额的百分之五设立应急备用金。发生下列紧急情况，需要立即维修的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，业主委员会或者社区居（村）民委员会证明核实后，可直接向物业所在地物业主管部门提出物业专项维修资金使用申请：
（一）电梯故障危及人身安全的；
（二）消防设施设备损坏，经消防管理部门出具书面文书要求整改的；
（三）二次供水设施损坏的，但由专业单位承担维修、养护责任的除外；
（四）外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；
（五）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；
（六）其他危及房屋安全和人身安全的紧急情况。
应急维修工程竣工验收后，应当将工程结算和应急备用金使用情况在物业管理区域内显著位置公示。
物业存在安全隐患经鉴定为危险房屋的，按照国家和省有关危险房屋的管理规定处理。
物业专项维修资金申请变方便
小区公用设施需要维修可申请物业专项维修资金，申领程序却极为繁琐。
《条例》规定，物业专项维修资金应当按照首期交存总额的百分之五设立应急备用金。并细化明确，电梯故障危及人身安全、消防设施设备损坏等六大情况下，需要立即维修的，物业服务企业或者相关业主提出建议，业委会或者社区居（村）民委员会证明核实后，可直接向物业所在地物业主管部门提出物业专项维修资金使用申请，快速简便。
编辑：冯梦琪
来源：舟山人大
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