【研究报告内容摘要】
中国房地产市场现状:整体底部+ 分线分化。当前中国房地产周期处于底部区间。2015-2019年房地产周期持续时间较长,由于 2016年棚改及去库存政策导致三四线及以下城市房地产销售大涨,而三四线及以下房地产销售面积占 65%-70%,因此三四线城市销售厚尾导致本轮房地产周期整体厚尾现象严重,厚尾导致透支未来消费空间。
一二线和三四线及以下城市出现分化,分线分化不仅导致整体房地产厚尾现象,而且改变了未来房地产分析和投资的逻辑。更加合理的分析框架为:将一二线和除一二线之外的分别来看,之后将二者加总。未来一二线城市销售下行,三四线下行后有上行趋势。
内外部冲击影响:加大底部振幅。从 2010-2019年均值来看,房地产销售、新开工、投资、土地购置等核心指标 1季度占比 15%左右,占比相对其他季度小,而疫情影响主要表现在 1季度。
测算销售、新开工和投资影响,首先给予无疫情增速假设,之后测算疫情影响。根据百强房地产销售数据推算,1季度全国房地产销售同比增速约-35%,假设未来 2季度房地产销售效率为 1.05,3-4季度房地产销售效率为 1.08。1季度假设房地产新开工同比-15%,2季度开工率达到 1,3-4季度赶工产能达到 1.05。1季度假设房地产投资同比-5%,2季度开工率达到 1,3-4季度赶工产能达到 1.02。
基于以上条件,假设若无疫情 2020年房地产销售、新开工、投资增速分别为 5%、4%、5%,考虑疫情影响,2020年房地产销售、新开工和投资增速为 4.14%、3.55%和 4.32%。假设三者增速分别为4%、3%、4%,考虑疫情影响,2020年为 3.86%、2.69%和 3.49%。
房地产调控政策工具及时点:充足必要。房地产调控工具主要有资金(首付款、房贷利率)、税收(契税、印花税)和供给(保障房、准入制度)等。未来因城施策政策较大的发挥空间即在于供给方面。房地产调控时点大都为销售数据底部区间。
未 来展望:政策有一定空间。假设完成“十三五”目标需要 2020年增长达到约 5.6%,需要房地产投资增速达 6%,刨去 1季度,2-4季度房地产投资增速需达 8%左右,而目前测算投资增速为 6%。存在 2个百分点的政策空间。
风险提示:政策力度不达预期

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